副業でのマンション投資 — 初心者向け解説

■ 副業でのマンション投資とは？

本業とは別に不動産（主に区分マンション）を購入して家賃収入を得る投資手法です。小規模で始めやすい区分所有マンション投資は、副業として人気があります。

■ メリット

• 家賃収入による安定したキャッシュフロー：入居者がいる限り毎月一定の家賃が入ります。
• ローンを活用して少額で開始可能：不動産投資ローンを利用すれば自己資金を抑えて始められます。
• 生命保険代わり（団信）：万が一の際にローン残債が免除されることがあります。
• 節税効果：減価償却や経費計上で所得税・住民税の調整が可能な場合があります（ただし過度な節税表現に注意）。
• 長期的な資産形成：ローン完済後は将来的に家賃収入を年金代わりにできます。

■ デメリット・リスク

• 空室リスク：最も大きなリスクで、空室期間は家賃収入が途絶えます。
• 家賃・物件価値の下落：築年数の経過や市況で家賃や売却価格が下がる可能性があります。
• 管理費・修繕積立金の増額：築年数とともに上がる場合があります。
• ローン返済の負担：家賃が返済額を下回ると持ち出しが発生します。
• 収支の見えにくさ：業者任せにすると実際の収支が把握できないことがあります。

■ どんなマンションを買うべきか（初心者向け）

一般的に初心者は「中古ワンルーム」が比較的分かりやすく失敗しにくい選択肢です。良い物件の条件例は以下の通りです。

• 都心・人口増加エリア（例：東京23区、主要駅周辺）
• 駅徒歩7分以内
• 面積20〜40㎡程度（流動性重視）
• 管理状態が良い（管理費・修繕積立金が健全）
• 過去の入居率が高い物件
• 売却時の需要が見込める物件

■ 具体的な収支モデル（例）

中古ワンルーム（都心想定）の一般例：

毎月の収支：8.0 − (7.0 + 1.2 + 0.5) = ▲0.7万円（7,000円の持ち出し）

このモデルはあくまで一例です。地域・金利・ローン条件・管理方式等で結果は大きく変わります。

■ 副業として始めるポイント

• 収支を自分で計算する：業者のシミュレーションは楽観的になりがちです。
• 会社員はローン審査が有利：勤続年数や年収により審査通過率は大きく変わります。
• 築古・耐用年数の扱い：減価償却は節税目的で重要ですが、実需・キャッシュフローに着目しましょう。
• 売却戦略を持つ：購入後の保有期間や出口（売却）戦略を事前に考えておくと安心です。

■ どんな人に向いているか

• 長期的にコツコツ資産を作りたい方
• 本業が会社員でローン活用を検討できる方
• 毎月1万円程度の持ち出しを許容できる方
• 節税より資産形成を重視する方

■ 向かない人

• 短期で大きく稼ぎたい方
• 持ち出しが許容できない方
• 本業収入が不安定でローン審査が通りにくい方
• 勉強せず丸投げしたい方（業者任せは危険）